Auch im Jahr 2019 ist die Nachfrage nach gewerblichen Bauflächen für Bürogebäude sowie Produktions-, Lager- und Logistikhallen in Bielefeld, wie in den Vorjahren, ungebrochen hoch. 45 qualifizierte Anfragen, d.h. gesicherte Grundstücksanfragen, von namentlich bekannten Unternehmen, die sich zeitnah und konkret um eine An- oder Umsiedlung am Wirtschaftsstandort Bielefeld bemühen, erreichten die WEGE im Jahr 2019. Bei den qualifizierten Anfragen handelt es sich um zusätzliche Interessenten, die zu den unbedienten Nachfragern der Vorjahre hinzuaddiert werden müssen. Insgesamt umfassten die Anfragen 2019 eine Mindestsuchgröße von 60,9 ha (kumulierte Mindestgröße), wobei die Bandbreite der nachgefragten Flächen von wenigen hundert Quadratmetern bis hin zu mehreren zehntausend reicht. Der Großteil der Anfragen (ca. 75 %) bezieht sich jedoch auf Flächen zwischen 1.000 und 10.000 Quadratmetern mit einem mittleren Wert von 4.000 Quadratmetern (Median). Über 50 % der Anfragen kamen von Bielefelder Unternehmen, etwa 20 % aus dem regionalen Umland (OWL) und gut ein Fünftel aus anderen Regionen Deutschlands. Die Anfragen konnten in den meisten Fällen nicht bedient werden, da ihnen ein geringes Angebot an verfügbaren, baureifen Gewerbeflächen, auf die die WEGE oder eine andere städtische Tochtergesellschaft Zugriff hat, entgegenstand. In Summe waren es weniger als 1 ha im interkommunalen Gewerbegebiet – und das bereits zu Jahresbeginn. Große zusammenhängende Flächen können bereits seit Jahren nicht mehr angeboten werden. Der Handlungsdruck, dem Markt weitere Gewerbeflächen zuzuführen, ist entsprechend hoch.
Unter dem Motto „Wir schaffen Raum für Entwicklung“ arbeitet die WEGE intensiv daran, bisher nicht genutzte oder untergenutzte Gewerbeflächen zu aktivieren und neue Gewerbeflächen zu entwickeln. Dabei verfolgt sie die Strategie der Aktivierung, Profilierung und Suchräume (kurz APS-Strategie). Im Jahr 2019 wurde diese systematische Arbeit unter gutachterlicher Begleitung weiter intensiviert (u.a. Beschluss zu Baustein 13 und Baustein 15 der Gewerbeflächenbedarfsprognose 2035/ Gewerbeflächenkonzept, Drucksache 9430/2014-2020).
Die Aktivierung von Gewerbeflächen umfasst die Marktzuführung von Gewerbeflächen mit Baurecht, die derzeit nicht genutzt werden oder untergenutzt sind. Dies können sogenannte freie Reserveflächen, (Gewerbe-) Brachen oder betriebsgebundene Reserveflächen sein, die von einem Unternehmen nicht mehr benötigt werden. Im Rahmen der Aktivierung werden Restriktionen, die eine gewerbliche Nutzung der Fläche bisher verhindern, aufgehoben. Anschließend wird die Vermittlung der aktivierten Flächen durch die WEGE unterstützt.
Voraussetzung der Flächenaktivierung ist es, über jede Fläche im Stadtgebiet stets aktuelle Informationen zum Status der Verfügbarkeit, insbesondere der Verkaufsbereitschaft, und über etwaige Aktivierungshemmnisse zu haben. Zur realistischen Einschätzung des daraus abgeleiteten Innenentwicklungspotentials hat das im Jahr 2019 abgeschlossene Gutachten (Baustein 13) erheblich beigetragen. Von 91 identifizierten Grundstücken, wurden im Laufe der gutachterlichen Arbeit bereits 19 Grundstücke aktiviert, darunter jene im Interkommunalen Gewerbegebiet. Von den verbliebenen 72 Grundstücken unterliegen 40 akuten Entwicklungshemmnissen (u.a. entgegenstehendes Planungsrecht, aufwendige verkehrliche Erschließung, entwässerungstechnische Limitierungen etc.), die nur mittel- bis langfristig gelöst werden können. Damit standen 2019 – theoretisch – 32 Grundstücke ohne technische und rechtliche Restriktionen dem Bielefelder Gewerbeflächenmarkt zur Verfügung. Bezieht man jedoch wirtschaftliche Faktoren mit ein, so zeigt sich unter dem Strich bei all diesen 32 Grundstücken ein weiteres Hemmnis, das der Nicht-Verkaufsbereitschaft bzw. der Unwirtschaftlichkeit (Preisvorstellung, Tauschverhältnisse etc.). Die Überprüfung der Verkaufsbereitschaft bei Grundstückseigentümer*innen, die von der WEGE in regelmäßigen Abständen (ca. alle 2 Jahre) postalisch durchgeführt wird, findet im Jahr 2020 erneut statt.
Da nicht alle ungenutzten Gewerbeflächen im Stadtgebiet aktiviert werden können oder aufgrund ungünstiger Lage oder unpassender Zuschnitte nicht den aktuellen Marktanforderungen entsprechen, müssen zukünftig neue Gewerbeflächen bereitgestellt werden. Damit diese qualitativ und quantitativ dem Nachfrageprofil der Unternehmen entsprechen, werden im Rahmen der Profilierung potenzielle Gewerbeflächen im Hinblick auf die Unternehmensanforderungen überprüft und entsprechend entwickelt. Die Profilierung betrifft Flächen, die heute noch kein Baurecht aufweisen, aber perspektivisch für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen sind. Dazu zählen in erster Linie Flächen, die auf regionalplanerischer Ebene als Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche ausgewiesen sind. Ein zentrales Ziel der WEGE ist es, auf diesen Flächen durch kommunale Bauleitplanung Baurecht zu schaffen. Dazu arbeitet sie eng mit dem Bauamt der Stadt Bielefeld zusammen. Wie auch im Handlungsfeld Aktivierung wurden 2018 die Eigentümer*innen der Profilierungsflächen zu ihrer Verkaufsbereitschaft befragt, um zu überprüfen, auf welchen Flächen die Schaffung gewerblichen Baurechts sinnvoll ist.
Befragt wurden Eigentümer*innen von knapp 75 ha regionalplanerischen Siedlungsreserven. Eine Rückmeldung erhielt die WEGE zu rund 42,8 ha, darunter knapp 13,4 ha Fläche, deren Eigentümer*innen verkaufsbereit sind. Die Verkaufsbereitschaft ist die eine wichtige Grundlage für die Schaffung von Planungsrecht. Darüber hinaus gibt es jedoch viele weitere Aspekte, die geprüft werden müssen. Die WEGE hat damit bereits begonnen und festgestellt, dass bei einem Großteil der Flächenreserven neben der mangelnden Verkaufsbereitschaft fehlende Entwässerungskapazitäten und ein hoher Aufwand bei der verkehrlichen Erschließung Entwicklungshemmnisse darstellen.
Die Arbeitsfelder Aktivierung und Profilierung der APS-Strategie machen deutlich: Theoretisch gibt es in Bielefeld noch freie Gewerbeflächen. Ob darauf aber jemals Produktionshallen oder Büros stehen werden, ist fraglich. Umweltprüfungen, schalltechnische Beurteilungen, wasserrechtliche Genehmigungen, Verkehrsgutachten und nicht zuletzt sich verändernde Bedarfe der Unternehmen stellen hohe Anforderungen dar, die erfüllt sein müssen, damit eine Fläche tatsächlich gewerblich genutzt werden kann. Um dem hohen Flächendruck zukünftig qualitativ und quantitativ begegnen zu können, bedarf es neuer Gewerbeflächen. Die Neuaufstellung des Regionalplans OWL 2035 bietet diesbezüglich eine große Chance. Die zusätzliche Ausweisung von Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereichen auf Bielefelder Stadtgebiet im Regionalplan ist Voraussetzung für die Entwicklung neuer Gewerbegebiete in Bielefeld.
Die dezernatsübergreifende Zusammenarbeit der WEGE mit allen relevanten Ämtern der Stadt Bielefeld zur Identifikation neuer potenzieller Gewerbeflächen hat im Herbst 2019 mit dem Baustein 15 „Identifikation von Potenzial- und Suchräumen für gewerbliche Bauflächen“ zu einem vorläufigen Ergebnis geführt. Stadtgebietsweit wurden Flächen hinsichtlich verkehrstechnischer, naturschutzrechtlicher, gesamtplanerischer und gewerblicher Belange - auch vor Ort - identifiziert, geprüft und schließlich auch bewertet. Die 28 erarbeiteten „Potenzial- und Suchräume“ wurden in die politische Abstimmung sowie als Fachbeitrag zur Neuaufstellung des Regionalplans bei der Regionalplanungsbehörde eingebracht.